Immobilien: Umsatzsteuer-Überraschung durch schlichten Mieterwechsel oder bei einem Verkauf – Aufarbeitung der Vorsteuersituation
Eigentümer von Gewerbeimmobilien können die Umsatzsteuer, die ihnen in Rechnung gestellt wird, grundsätzlich als Vorsteuer abziehen. Das betrifft vor allem die Umsatzsteuer auf den gesamten Kaufpreis und auf Umbau- oder Renovierungsmaßnahmen danach. Abzugsfähig ist die Vorsteuer aber nur in dem Ausmaß, in dem die Immobilie nicht umsatzsteuerfrei, sondern umsatzsteuerpflichtig vermietet ist – das aber geht bei vielen Mietern nicht (oder ist nicht durchsetzbar), etwa bei Ärzten, Banken, Versicherungen, Behörden oder gemeinnützigen Einrichtungen. Kompliziert wird es, wenn ein „guter“, umsatzsteuerpflichtiger Mieter auszieht, Sie einen Nachmieter suchen und unter den Interessenten „umsatzsteuerschädliche“ Mieter sind. Dann drohen dem Eigentümer Vorsteuerberichtigungen – er muss einen Teil der zuvor als Vorsteuer geltend gemachten Beträge ans Finanzamt zurückzahlen. Oft werden diese Vorsteuerberichtigungen gar nicht erkannt oder unsauber umgesetzt, zumal sie kompliziert zu berechnen sind, vor allem bei größeren Gewerbeimmobilien mit vielen unterschiedlichen Mietern und häufigen Mieterwechseln.
Für die drohenden Betriebsprüfungsrisiken interessieren sich auch potenzielle Käufer (sie sollten sich interessieren!). Und all das wird noch komplizierter, wenn die Immobilie in der jüngeren Vergangenheit schon einmal verkauft wurde. Wir wissen, wonach wir suchen müssen, wir berechnen den drohenden Steuerschaden und helfen bei der vertraglichen Umsetzung.