Immobilieninvestitionen
Immobilieninvestoren unterstützen wir bei der Vielzahl immobilienspezifischer Steuern. Wir helfen Ihnen bei den Steuererklärungen und bei wichtigen Einzelfragen. Wir beraten Sie bei Ihrer persönlichen Immobilienanlage in eine Eigentumswohnung ebenso wie gewerbliche Immobilieninvestoren, bei Wohnimmobilien wie bei Gewerbeimmobilien, insbesondere Büroimmobilien.
Ist der geplante Verkauf Ihrer vermieteten Immobilie steuerfrei? Wie oft können Sie Immobilien steuerfrei verkaufen? Ab einer gewissen Grenze, der „Drei-Objekte-Grenze“, überschreiten Sie die steuerschädliche Grenze von der reinen Vermögensverwaltung zum gewerblichen Grundstückshandel. Diese Regel klingt sehr einfach, aber sie ist es in der Praxis nicht. Sind mehrere Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus ein „Objekt“ oder mehrere? Sind Sie möglicherweise an einem geschlossenen Immobilienfonds beteiligt? Je nach Einzelfall zählen dessen Käufe und Verkäufe bei Ihnen mit.
Der Verkauf einer selbstgenutzten Immobilie ist meist steuerfrei, auch vor Ablauf von 10 Jahren. Aber auch hier gibt es Fallstricke: Gibt es ein Arbeitszimmer, einen gewerblich genutzten Teil? Dafür gilt die Befreiung nicht.
Halten Investoren ihre Immobilien in Objektgesellschaften, fällt im Prinzip Gewerbesteuer an, aber sie kann vermieden werden, nämlich durch die „erweiterte Kürzung“). Wir kennen die Möglichkeiten und die Hindernisse: Vermietet die Gesellschaft bestimmte Gegenstände mit, kann das die Gewerbesteuerbefreiung kosten. Beispiele: Die Theke oder der Fettabscheider im Gastronomiebereich eines Bürogebäudes, eine besondere Kühlanlage im Kühlraum eines Supermarktes im Erdgeschoss eines Wohn- und Bürogebäudes. Steuerschädlich sind auch bestimmte Nebenleistungen des Vermieters, auch wenn er sie fremdvergibt. Für all das gibt es Lösungen.
Die Vermietung von Immobilien ist im Prinzip von der Umsatzsteuer befreit. Aber oft werden Sie aus guten Gründen auf diese Befreiung verzichten wollen, nämlich wegen des Vorsteuerabzugs (Vorsteuer ist die Ihnen in Rechnung gestellte Umsatzsteuer auf Kauf, Modernisierungs-, Beratungskosten etc.). Das geht aber nicht bei jedem Mieter – es gibt „umsatzsteuerschädliche“ Mieter. Es spielt auch eine Rolle, ob es ein Neubau oder ein Altbau ist.
Ein Mieterwechsel kann den Vermieter Umsatzsteuer kosten, nämlich weil er Vorsteuerberichtigungen auslöst. Wir helfen Ihnen, die Gefahr zu erkennen und eine Lösung zu finden.
Wir helfen Ihnen auch, bereits entstandene Vorsteuerberichtigungen zu beziffern, zum Beispiel vor Betriebsprüfungen, vor einem Verkauf oder einem Kauf. Hier geht es um Rückzahlungen erstatteter Vorsteuern auf den Kauf der Immobilie und auf Modernisierungen und Renovierungen in einem Zeitraum von 10 Jahren.
Bei der Vorsteuerberichtigung nach einem Kauf hängt viel daran, ob der Kauf umsatzsteuerlich eine „Geschäftsveräußerung im Ganzen“ ist oder als solche gestaltet werden kann. Nicht alles, was nach einer Geschäftsveräußerung im Ganzen aussieht, ist tatsächlich eine. Manchmal ist es – je nach Interessenlage – auch günstiger, eine Geschäftsveräußerung im Ganzen durch die richtige Gestaltung zu vermeiden.
Gerade Vorsteuerberichtigungen sind wichtig bei der Gestaltung von Kaufverträgen. Nach dem Gesetz übernimmt der Käufer – je nach Einzelfall – alle Risiken des Verkäufers. Der Käufer übernimmt auch manch andere steuerliche Risiken, zum Beispiel aus fehlgeschlagener Gewerbesteuervermeidung. Wir helfen Ihnen als Käufer oder als Verkäufer, die richtigen Klauseln in den Vertrag einzuarbeiten und zu verhandeln.
Eine der wichtigsten immobilienspezifischen Steuern ist die Grunderwerbsteuer. Kauft der Investor die Immobilie an sich („asset deal“), lässt sie sich in aller Regel nicht vermeiden. Kauft er dagegen die Anteile an der Immobiliengesellschaft, kann das dagegen durchaus gelingen, je nach Rechtsform der Objektgesellschaft, je nach Vorgeschichte, je nach Käuferstruktur etc. Hier gibt es viele Möglichkeiten und viele Fallstricke. Ein Formwechsel zum Beispiel kostet für sich gesehen keine Grunderwerbsteuer, aber je nach Vorgeschichte doch.
Die Grunderwerbsteuer droht oft unerwartet, nämlich wenn Anteile an Unternehmen verkauft werden, die auch Immobilien halten (Anteilsverkauf, „share deal“). Oder wenn die Anteile nur umstrukturiert werden (konzerninterne Umstrukturierungen wie Verschmelzungen, Ausgliederungen, Abspaltungen). Wir prüfen für Sie, ob das Risiko bei Ihnen besteht, und wie Sie es vermeiden können.